Rentemiddeling altijd een goede keuze?

Home  /  Geen categorie  /  Rentemiddeling altijd een goede keuze?

Rentemiddeling altijd een goede keuze?

november 9, 2016No Comments

Nu de meeste banken rentemiddeling aanbieden of gaan aanbieden, mede onder druk van consumentenorganisaties, is altijd maar de vraag of u als consument doorziet wat de gevolgen kunnen zijn. Als banken spontaan reageren op iets wat onder maatschappelijk druk wordt geeist, moet u attent zijn. Denkt u maar aan de woekerpolis: ook daar is de nodige maatschappelijke druk, zelfs politieke druk, maar daar bagataliseren banken en verzekeraars al jaren het probleem en schuiven nog steeds een echte oplossing ver voor zich uit. Uiteraard omdat het ze gewoonweg veel geld gaat kosten. Dat de politiek, met Jeroen Dijsselbloem voorop, niet ingrijpt en met vage nietszeggende maatregelen is gekomen, is overigens ook erg laakbaar. Het is op zijn minst verdacht dus als banken ineens spontaan willen rentemiddelen.

Er zijn verschillende methoden die banken toepassen en waar de consument geen invloed heeft op de keuze. Het is goed om te weten welke methode uw bank toepast (zuivere rentemiddeling, uitsmeermethode, contante waardemethode). Het komt er in feite altijd op neer dat de bank u NIETS cadeau doet. Het verlies was ze “zouden” maken kan zelfs afwijken van het werkelijke verlies. De politiek (Europeese regelgeving) probeert de geldverstrekkers zover te krijgen dat ze alleen het werkelijke verlies doorberekenen in plaats van contractueel bepaalde boeterenteberekeningen. Maar hoe bereken je dan precies het werkelijke verlies? Het is bijna niet te bepalen hoe een werkelijk verlies eruit zou moeten zien. Wat neem je daar namelijk in mee dan. Welke kosten mogen daar in doorgerekend worden, hoe heeft de betreffende bank gefund, welke risico opslagen zitten er in de rente verwerkt en hoe verhouden zich de realisaties van die risico’s zich tot de opslagen, wie zegt dat op een langere termijn die risico’s zich alsnog kunnen voordoen? Denk bij risico’s bijvoorbeeld onder andere aan vervroegde aflossingen door overlijden, verkoop van de woning waarbij er boetevrij afgelost kan worden.  Dat geldt ook voor boetevrije aflossingen van 10% tot soms 20% boetevrij per jaar. Opvallend is dat bij een rentemiddeling vaak de boete berekend wordt over de volle hypotheeksom en er geen rekening wordt gehouden met een boetevrij percentage. Daar wordt u gelijk al een oor aan genaaid vinden wij, want als u de hypotheek intern zou oversluiten naar een andere hypotheek wordt meestal de boete berekend over het uitstaande bedrag minus 1 maal het percentage van de hoofdsom wat boetevrij afgelost mag worden, maar niet over de boekjaren erna. U zou dus normaal gesproken in 5 to 10 jaar uw hypotheek boetevrij hebben kunnen aflossen, daar waar u nu de boete gaat betalen maar dan ook nog eens over het gehele uitstaande saldo. Heeft u plannen om op korte termijn te gaan verhuizen, dan is het dus maar de vraag of u niet beter even iets wat meer kunt betalen en dan boetevrij af te lossen, om straks tegen een veel lagere rente zonder boetegeneuzel van uw huidige hypotheek, een nieuwe hypotheek af te sluiten. Maar dan moet u ook hopen dat de rente intussen stijgt, want dan heeft u dit weer als nadeel. Stel de rente stijgt ondertussen met 0,2% en u zou de nieuwe hypotheek 20 jaar vast gezet hebben, dan scheelt u dat nominaal 4% !!  Daalt deze echter, dan pakt u nog eens een extra voordeel. En over renteontwikkelingen valt niets te zeggen en wij zullen daar zeker niet in adviseren.

Bij oversluiten hebben veel consumenten niet in de gaten dat ook vaak de voorwaarden veranderen en er ineens andere regels kunnen gaan gelden. Banken die nu wat cadeau doen, zorgen er namelijk gelijk voor dat ze het risico dat de boete die ze uitmiddelen/uitsmeren (geld wat ze niet nu, maar in de toekomst pas gaan ontvangen) straks bij verkoop van de woning niet als sneeuw voor de zon zien verdwijnen, omdat er dan boetevrij afgelost zou kunnen worden.

Regels die er bij een renteversluiting kunnen veranderen zijn bijvoorbeeld het percentage wat boetevrij eerst 20%, 15% of 10% was verlagen naar 10% of 0%, de manier waarop ze in de toekomst een contante waarde berekenen anders wordt. Sommige oude hypotheken hadden nog een boete bij verkoop van de woning een X-percentage moest betalen als je een andere woning kocht en bij de aankoop van de nieuwe woning naar een andere bank ging. Soms vervalt deze voorwaarde en dat is dan gunstig, maar ook omgekeerd komen we tegen. Hypotheken waar eerst geen boete bij verkoop op zat en waarbij je nu ineens bij verkoop van je woning de boete welke uitgesmeerd of gemiddeld is, ineens wordt teruggedraaid en alsnog betaald moet worden (Rabo).

Welke methode de bank hanteert is één aspect, maar of ze vervolgens nog een risico opslag er op doen is twee. Je zult eerst dus alles moeten doorrekenen om te zien welke bank de meest gunstige methode heeft. Maar dan ben je er dus nog niet. Dan is ook nog van belang welke nieuwe voorwaarden je in je mik geduwd krijgt.

Ga er maar vanuit dat het altijd een sigaar uit eigen doos is in ieder geval. Met andere woorden: als je de bietenbrug op wilt gaan, middel dan je hypotheek vooral zonder advies van een goede hypotheekadviseur. Wij adviseren u om toch maar gewoon even advies in te winnen bij iemand zie zijn vak verstaat.

 

 

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

Deze website gebruikt Akismet om spam te verminderen. Bekijk hoe je reactie-gegevens worden verwerkt.

Spring naar toolbar